Инструкция для инвестора

Статус объекта показывает не только его ценность, как объекта архитектуры и истории, но и позволяет предварительно оценить объем ограничений, связанный с покупкой и арендой. В законодательстве нет понятия «исторический дом». Возраст дома не всегда означает наличие у него специального статуса и ограничений. Например, один дом 1890 года может не иметь культурной ценности, а рядом стоящий дом 1930 года быть объектом культурного наследия.

Официальные статусы исторических объектов можно разделить на три вида:

• объекты культурного наследия (ОКН),
• выявленные объекты культурного наследия (ВОКН),
• ценные градоформирующие объекты (ЦГФО).

Наличие одного из указанных статусов налагают ограничения, «охранный статус». Соответственно, если дом не обладает ни одним из перечисленных статусов, то независимо от года постройки, он является обыкновенным зданием. Разберём, что же означает каждый статус.

Объекты культурного наследия или ОКН — с точки зрения охраны государства это самые ценные объекты. Они имеют подтвержденную экспертами историческую, архитектурную или иную ценность и включены в Единый реестр объектов культурного наследия. Подробнее об ОКН в статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

При ремонте и эксплуатации таких объектов необходимо учитывать предмет охраны, указанный в паспорте объекта. Охраняться может как облик, так и внутренний интерьер здания, внутренняя планировка, цветовые решения, материалы отделки. Ограничения по использованию ОКН содержатся в охранных обязательствах собственника, регистрируемых в ЕГРН при покупке объекта. Подробнее о паспорте объекта и охранных обязательствах

ОКН делятся на три категории: федерального, регионального и местного значения. Как правило, чем выше категория, тем жестче требования к охране объекта.

Какие же ограничения налагаются на собственника ОКН? Если предметом охраны является не только фасад, а полностью все здание, любые изменения, даже ремонт придется согласовывать с региональным органом охраны ОКН. Любые изменения, сделанные без соответствующего согласования могут иметь правовые последствия. В случае выявление нарушений контролирующий орган будет требовать от собственника устранить незаконные изменения и скорее всего выиграет это дело в суде.

Кроме того, закон налагает на собственника ограничения:

• осуществлять расходы на содержание ОКН и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
• не проводить работы, изменяющие предмет охраны ОКН либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности;
• не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер ОКН, включенного в реестр, в случае, если предмет ОКН не определен;
• обеспечивать сохранение объекта (консервация, ремонт, реставрация);
• обеспечивать доступ к ОКН;
• учитывать требования по размещению рекламы на ОКН и размещению информационных надписей.

Выявленные объекты культурного наследия или ВОКН – объекты, представляющие историко-культурную ценность, но в отличие от вышерассмотренных объектов, их пока не включили в Единый реестр ОКН. Для ВОКН существует отдельный перечень, включение в который и определяет их статус.

Можно сказать, что статус ВОКН промежуточный между обнаружением ценного здания, проведением экспертизы и принятием решения об отнесении его к ОКН. Есть вероятность, что решение будет не в пользу включения объекта в реестр ОКН. В этом случае здание исключают из перечня ВОКН и оно переходит в разряд обычных зданий.

Порядок выявления ВОКН установлен в статье 16.1 Федерального закона № 37-ФЗ от 25.06.2002

У ВОКН, в отличие от ОКН, нет установленного предмета охраны и нет требований о регистрации в ЕГРН охранных обязательств собственника. Владелец ВОКН обязан обеспечивать сохранность и неизменность облика ВОКН в соответствии с законом. Снос ВОКН запрещен.

В случае угрозы ухудшения состояния ВОКН региональным органом охраны объектов культурного наследия могут быть установлены требования к содержанию и использованию такого объекта.

Подробнее об этом в пункте 4 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002.

Исторически ценный градоформирующий объект или ИЦГО или ЦГФО – это здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами. Так говорит Закон.

А простыми словами, ИЦГО, в отличие от ОКН и ВОКН, не обладает индивидуальной исторической или архитектурной ценностью, но важен для сохранения исторической среды в целом. Задача сохранения ИЦГО сохранение аутентичной застройки в пространстве: на протяжении всей улицы или в квартале. Это влияет на восприятие. Согласитесь, что ценный архитектурный объект среди исторической застройки воспринимается по-иному, нежели среди панелек или многоэтажек.

Итак, ИЦГО нужен для сохранения исторической среды. Как же это обеспечить? На федеральном уровне условия использования и охраны ИЦГО не установлены, но каждый регион вправе самостоятельно регулировать этот вопрос. Как правило, охране подлежат фасад и высота ИЦГО, выходящая на улицу. Внутреннее убранство, вид здания со стороны двора обычно не охраняется.

Важно знать, что есть два варианта признания объекта ИЦГО.

1. В случае, если населенный пункт включен в перечень исторических поселений и здание с его точным адресом поименовано в предмете охраны исторического поселения в качестве ИЦГО (об этом говорит статья 59 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002).
2. Если здание указано в качестве ИЦГО в утвержденной зоне охраны какого-либо ОКН.

И наконец, объект без охранного статуса – объект, не имеющий статуса ОКН, ВОКН и ИЦГО.

Вы убедились, что у объекта нет статуса ОКН, ВОКН И ИЦГО? Значит, необходимость обеспечить сохранение в неизменном виде всего здания или его части у вас отсутствует. При необходимости его можно снести. Но! Обязательно проверьте, если здание расположено в границах исторического поселения или зоны охраны ОКН, на него будут распространятся требования к градостроительным регламентам, ограничивающие параметры реконструкции и новой застройки.

Вы выяснили статус объекта, но важно определиться и со статусом территории, на которой расположен объект и которая его окружает. От этого тоже зависят условия использования здания. Какие здесь могут быть варианты статуса территории? – территория ОКН, территория ВОКН, зона охраны ОКН, защитная зона. Разберем подробнее каждую из них.

Территория ОКН – это территория, на которой непосредственно размещен объект культурного наследия или выявленный объект культурного наследия (в этом случае территория ВОКН), кроме того это может быть прилегающая территория исторически и функционально связанная с ОКН и ВОКН.

Другими словами, территория ОКН исторически неразрывно связана со зданием и воспринимается с ним, как единое целое. Например, палисадник или дворовое пространство у дома.

Коротко о том, что нужно знать о территория ОКН:

• границы территории ОКН могут не совпадать с земельным участком официально зарегистрированным в ЕГРН;
• в границах территории ОКН могут находится не только земельные участки, но и лес и водные объекты;
• граница утверждается актом уполномоченного федерального органа о включении объекта в Единый реестр ОКН, граница для ВОКН – актом регионального органа охраны ОКН;
• границы территории ОКН содержат текстовое и графическое описание, а также перечень координат в системе для ведения ЕГРН.

Важно помнить, что на территорию ОКН, ВОКН не распространяются требования градостроительных регламентов, ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Здесь действует специальный режим, установленный законом, направленный на сохранение ОКН.

Режим использования территории ОКН установлен в статье 3.1 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002.

На территории ОКН запрещается:
строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих объектов; проведение земляных, строительных и иных работ, за исключением работ по сохранению ОКН или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды ОКН.

На территории ОКН разрешается: ведение деятельности, не противоречащей требованиям сохранности ОКН и позволяющей функционировать ОКН в современных условиях.

Требования к деятельности в границах территории ОКН установлены в статье 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002.

Зона охраны – устанавливается на территории, сопряженной с ОКН в целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде.

Если территория ОКН – это прежде всего земля, на которой стоит сам ОКН, то зона охраны устанавливается на прилегающей территории, с целью ограничения режима использования иных земель и объектов для охраны ОКН.

В состав зоны охраны могут входить:

• охранная зона – имеет самый строгий режим, ограничивает хозяйственную деятельность и запрещает строительство (за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН);
• зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – более лояльный режим использования территории, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность. Здесь также определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений;
• зона охраняемого природного ландшафта – устанавливается с целью сохранения территорий природного ландшафта, связанные в ОКН (водоемы, леса, открытые пространства). Здесь ограничивается хозяйственная деятельность, строительство и реконструкция существующих зданий.

Необходимый состав зон охраны ОКН в каждом случае определяется проектом зон охраны. Как правило, утверждаемые зоны охраны состоят из охранной зоны и зоны регулирования застройки. Зона охраняемого природного ландшафта встречается реже. Сведения о зоне охраны вносятся в ЕГРН.

К ВОКН требования об установлении зоны охраны не предъявляется! В целях одновременной охраны нескольких ОКН в их исторической среде утверждаются объединённые зоны охраны.

Защитная зона – это территории, прилегающая к ОКН (памятники и ансамбли), в границах которых запрещено строительство объектов, их реконструкция связанная с изменением высоты, количества этажей, площади, за исключением линейных объектов.

Защитная зона устанавливается только для ОКН, у которых не утверждена зона охраны. Защитная зона прекращает свое существование со дня внесения сведений о зоне охраны в ЕГРН.

В отличие от зон охраны ОКН, размер которых каждый раз определяется индивидуально, размер защитных зон установлен законом и составляет: для памятника в границах населенного пункта – 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника вне границ населенного пункта – 200 метров от внешних границ территории памятника. Для ансамбля в границах населенного пункта – 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля вне границ населенного пункта – 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

1. Сведения, подтверждающие статус объекта: ОКН, ВОКН, ИЦГО
Сведения о статусе ОКН, ВОКН возможно подтвердить на основании:

• выписки из Единого реестра объектов культурного наследия
  Запрос можно направить от физического и юридического лица через Госуслуги. С формой выписки можно ознакомиться здесь
• запроса в региональный орган охраны ОКН с указанием точного адреса объекта
• списка ОКН и ВОКН, размещенного на сайте регионального органа охраны ОКН
  Например так выглядит в этой части сайт УГООКН Самарской области, где размещены списки ОКН и ВОКН

Для подтверждения информации о статусе ИЦГО можно:

• изучить список ИЦГО в предмете охраны исторического поселения (как правило размещается на сайте регионального правительства или регионального органа охраны ОКН, либо на сайте Министерства культуры РФ для исторических поселений федерального значения);
• написать запрос в региональный орган охраны ОКН с указанием точного адреса объекта.

2. Сведения, подтверждающие статус территории:
Подтвердить статус территории возможно при помощи следующих ресурсов:

1. кадастровая выписка на земельный участок из ЕГРН;
2. кадастровый план территории;
3. выписка из ИСОГД о зонах с особыми условиями использования территорий;
4. сервис “Публичная кадастровая карта Росреестра”
5. запрос в региональный орган охраны ОКН;
6. ГПЗУ;
7. картографические материалы правил землепользования и застройки (содержат границы территорий ОКН и зоны с особыми условиями использования территории)

3. Какие документы важно изучить при работе с историческим домом?
1) Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Это основной нормативный акт, регулирующий отношения в области сохранения, использования и популяризации ОКН. В нем содержатся основные понятия, используемые в этой сфере, а также полномочия органов власти и органов местного самоуправления, права и обязанности физических и юридических лиц.

2) Требования к градостроительным регламентам исторического поселения
Утверждаются в исторических поселениях. Содержат требования к размерам земельных участков и параметрам застройки в границах исторического поселения (высота, количество этажей, площадь, объем). Размещаются на сайте регионального органа охраны ОКН для региональных исторических поселений или на сайте Министерства культуры РФ для федеральных исторических поселений. Здесь важно знать, что данные требования не имеют прямого юридического действия. Они подлежат учету в ПЗЗ соответствующего города, поселения.

3) Правила землепользования и застройки города, поселения
Содержат требования к видам разрешённого использования земельного участка, его размерам и параметрам застройки. В исторических поселениях регламенты ПЗЗ должны соответствовать требованиям к градостроительным регламентам, утвержденным в составе документации исторического поселения.

4) Режим использования земель в зоне охраны ОКН (охранной зоне и зоне регулирования)
Здесь важно помнить, что зона охраны – это зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливает ограничения использования земельных участков и распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами. Зона охраны не заменяет градрегламенты ПЗЗ, а действует с ними одновременно. В случае, если требования к использованию земельного участка в ПЗЗ и зоне охраны не совпадают, действует более строгий регламент.

5) Проект зоны охраны
До утверждения проект зоны охраны не является нормативным документом, обязательным для применения. Однако, он может содержать важные данные о том, какие ограничения будут установлены на интересующей вас территории в ближайшее время. Узнать о наличии проекта зоны охраны и ее требованиях можно в региональном органе охраны ОКН.

Муниципалитеты
В случае, если здание находится в муниципальной собственности, необходимо обратиться в муниципалитет с целью решения вопроса о покупке или аренде. Подробнее о порядке покупки, аренды такого здания здесь.

При подготовке проектной документации, реконструкции зданий муниципалитет будет полезен для получения:

• материалов из ГИС ИСОГД (государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности);
• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
• разрешения на строительство, при осуществлении реконструкции объектов, в отношении которых экспертиза не проводится;
• разрешения на ввод в эксплуатацию, при осуществлении строительства, реконструкции объектов, в отношении которых экспертиза не проводится;
• уведомления о соответствии планируемых в строительстве или реконструкции ИЖС параметров установленным параметрам

Региональные органы охраны объектов культурного наследия
Обычно входят в структуру регионального Правительства. В каждом регионе называются по-разному. Например, в Самаре – Управление государственной охраны объектов культурного наследия, в Вологде – Комитет по охране ОКН, в Санкт-Петербурге – Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Найти информацию о соответствующем органе, как правило, можно на сайте регионального правительства в разделе «органы власти» или «структура» либо по запросу «охрана ОКН» и «наименование региона».

Обратиться в региональный орган охраны ОКН возможно для:

• получения информации о наличии у здания статуса ОКН, ВОКН, ИЦГО;
• получения охранных обязательств на ОКН;
• получение согласований при реставрации ОКН;
• согласование разрешения на строительство/реконструкцию, разрешения на ввод в эксплуатацию ИЦГО в границах исторического поселения.

Проектировщики
Занимаются разработкой проекта ремонта, реконструкции объектов. Если нужен проект реставрации ОКН – то необходимо проверить наличие специальной лицензии. Могут совмещать функции авторского, технического надзора и непосредственно осуществлять реставрационные и ремонтные работы как подрядчик.

Эксперты
Компетентные специалисты, имеющие лицензию, к которым вы обратитесь в случае работы с ОКН. Аттестованы Министерством культуры, имеют право на проведение экспертизы и оценки проектов реставрации. Для утверждения проекта нужно заключение 3 экспертов